De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) geeft feiten over de woningmarkt in de gemeente Amsterdam en de stadsdelen.

AANBOD
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in de gemeente Amsterdam

Het totale woningaanbod in de gemeente Amsterdam bedroeg in het derde kwartaal van 2021 1.127 woningen, waarvan 84% appartementen. T.o.v. van een jaar eerder is het aanbod met 42% gedaald en vergeleken met een kwartaal eerder met 9%.  

De vraagprijs van een woning (mediaan) is met 2% iets gestegen naar € 651.400,- t.o.v. het vorige kwartaal. We zien dit kwartaal een stijging in de vraagprijs van de appartementen (11%) vergeleken met een kwartaal eerder. De gemiddelde vraagprijs voor een appartement bedroeg € 577.850,-.

Gemiddeld staan woningen 24 dagen te koop (looptijd van het aanbod). Dit is extreem kort en is ook weer iets korter dan een kwartaal eerder toen dit 25 dagen was.

Jerry Wijnen, voorzitter MVA: Gelukkig houdt de Amsterdammer vertrouwen in de woningmarkt en is zij bereid hoge prijzen te blijven betalen. Maar ondanks de aanhoudende wil om een ander huis aan te kopen nemen de mogelijkheden hiervoor af. Er staan te weinig woningen te koop waardoor veel hoofdstedelijke bewoners tot hun grote spijt moeten uitwijken naar andere steden en dorpen, soms ver buiten de randstad.    

Stadsdelen
In nagenoeg alle stadsdelen zien we een daling van het aanbod, de stadsdelen waar deze daling het sterkste is t.o.v. een kwartaal eerder zijn Centrum (-15%) en Zuid Oost (-24%). Alleen in Nieuw West en Zuid blijft het aanbod gelijk. Het meeste aanbod zien we terug in stadsdeel Zuid: 28% van het totale aanbod in de gemeente Amsterdam staat hier te koop. Het aanbod bestaat voornamelijk (71%) uit appartementen gebouwd voor 1970.

Op stadsdeelniveau zien we duidelijke verschillen in de ontwikkeling van de vraagprijs. In stadsdeel Centrum steeg deze met 11% en in stadsdeel West met 16% terwijl in stadsdeel Oost de vraagprijs met 6% gedaald is t.o.v. een kwartaal eerder. De verschillen in verkooptijd zijn klein, van 29 dagen in stadsdeel Centrum tot 23 dagen in stadsdeel West.

TRANSACTIES
Ontwikkelingen in het aantal verkochte woningen in de gemeente Amsterdam
In de gemeente Amsterdam verkochten MVA-makelaars in het derde kwartaal 1.951 woningen (voorlopig cijfer). Dit is een daling van 20% t.o.v. een jaar eerder, en t.o.v. een kwartaal eerder een daling van 8%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt € 564.000,-. Dit is een stijging van 16% t.o.v. een jaar eerder en een stijging van 1% t.o.v. een kwartaal eerder. De stijging van 9% die we vorig kwartaal zagen lijkt daarmee een uitschieter, gemiddeld zien we de afgelopen kwartalen een prijsstijging van 1 tot 3%.

De gemiddelde m² prijs in de gemeente Amsterdam is licht gestegen t.o.v. een kwartaal eerder (2%). De grootste stijging zien we in de verkoop van tussenwoningen (7%). Het totale aantal tussenwoningen dat verkocht is bedroeg 9% van het totale aantal verkopen in Amsterdam. 

Transactieprijs stadsdelen
T.o.v. Q2 2021 zien we ook in de meeste stadsdelen een beperkte stijging in de transactieprijzen (mediaan). Het stadsdeel Zuid Oost valt op met een stijging van 9%, deze stijging zien we terug in de transactieprijzen van de appartementen. In Stadsdeel West en Centrum zijn de transactieprijzen met 2% gedaald t.o.v. een kwartaal eerder.

Transactieprijzen vs verkoopprijzen
In de gemeente Amsterdam werd het afgelopen kwartaal 10,8% meer betaald voor een woning dan de vraagprijs. 82% van het totale aantal verkochte woningen werd boven de vraagprijs verkocht. Deze percentages zijn ongeveer gelijk aan de percentages voor heel Nederland.

Prijs per m² stadsdelen
De m² prijs in alle stadsdelen is gestegen t.o.v. een kwartaal en een jaar eerder. In stadsdeel Centrum stegen de m² prijzen naar een gemiddelde van € 8.424,- (6% t.o.v. het 2e kwartaal) en in Zuidoost naar € 4.123,- (7% t.o.v. het 2e kwartaal). De laagste m² prijzen zien we nog steeds terug in stadsdeel Zuidoost, dit kwartaal is de gemiddelde m² prijs in dit stadsdeel wel voor het eerst boven de € 4.000,- uitgekomen. Het totale aantal woningen in aanbod in Zuidoost is laag, er werden afgelopen kwartaal 76 woningen verkocht wat slechts 4% van het totale aantal verkopen in de gemeente Amsterdam is.

Krapte indicator
De krapte indicator is afgelopen kwartaal gelijk gebleven en staat op 1,7 voor de gemeente Amsterdam. Dit betekent dat een potentiële koper in Amsterdam het derde kwartaal gemiddeld uit slechts 1,7 woningen kon kiezen. Mensen hebben onveranderd extreem weinig woningen waaruit gekozen kan worden. We zien wel verschillen op stadsdeel niveau. De krapte indicator voor stadsdeel Centrum is 2,5 en voor Zuidoost slechts 1.

Jerry Wijnen, voorzitter MVA: Onze leden verkopen 52% van de woningen rechtstreeks aan particulieren. Vaak zien wij dat deze particulieren worstelen met de vraag wat moet ik bieden om de koper te worden, zeker nu zo’n 82% van de woningen boven de vraagprijs verkocht wordt. Te vaak zien verkoopmakelaars dat er prijzen betaald worden die helemaal niet in overeenstemming zijn met het onderpand, maar een koopsom die wordt bepaald op basis van de maandelijkse rente en aflossing aan de bank.

De roep om meer huurwoningen in het midden segment en het versneld creëren van meer bouwlocaties moet wat mij betreft topprioriteit krijgen. In de tussentijd zou voor veel particulieren kopers een aankoopmakelaar een oplossing kunnen zijn om verantwoord de verhuisstappen te gaan maken.

Voor iedereen een woning!
Voor iedereen die graag zou willen verhuizen zijn de ontwikkelingen op de woningmarkt een grote bron van zorg. Veel politieke partijen hebben de woningmarkt daarom terecht benoemd als speerpunt voor de gemeenteraadsverkiezingen. Maar wanneer is de woningmarkt eigenlijk gezond? En wat zou er concreet moeten gebeuren om hiervoor te zorgen?

Deze vragen moeten beantwoord worden, dit kan alleen gedaan worden met kennis van de woningmarkt. De MVA werkt samen met een aantal professionele partijen aan een stuk waarin een pakket aan oplossingen gepresenteerd gaat worden die in gezamenlijkheid bij kunnen dragen aan een gezondere woningmarkt.

Let op: door een verbetering van de berekeningsmethode kunnen er verschillen optreden tussen de nu en de eerder gepubliceerde cijferreeksen.

Bron: www.mva.nl